25 nov besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (vroegsignalering)
Beste Klant,
U heeft wellicht reeds kennis genomen van de sinds 1 januari 2021 in werking getreden wet “besluit gemeentelijke schuldhulpverlening”.
In dit besluit is opgenomen dat u als verhuurder van een tot bewoning onroerende zaak verplicht bent om huurachterstanden te melden richting de gemeenten. Dit wordt vroegsignalering van schulden genoemd en heeft ook alles te maken met sociaal incasseren.
Het sociaal incasseren door verhuurders is voor de rechters in 2022 een nog groter item geworden. Inmiddels toetsen (bijna) alle Rechtbanken of de verhuurder bij de gevorderde ontbinding en ontruiming voldaan heeft aan de genoemde informatie- en meldplichten. Het voldoen aan deze plichten zal in de dagvaarding inzichtelijk moeten worden gemaakt door de (door verhuurder aan huurder verzonden) brief bij de dagvaarding te overleggen waaruit blijkt dat aan deze plichten is voldaan en te onderbouwen dat de achterstand bij de gemeente is gemeld. Inmiddels hebben verschillende rechtbanken vonnissen gewezen over het niet voldoen aan deze verplichtingen en de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen.
Het is om deze reden dat wij u hierop attenderen en in het kort nog de werking van dit besluit toelichten.
In artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening staat er over de verplichting van de verhuurders het volgende vermeld:
Het besluit bepaalt dat in artikel 2 dat verhuurders hun huurders bij de gemeentelijke schuldhulpverlening aanmelden nadat zij het navolgende stappenplan hebben doorlopen:
- inspanning hebben geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen; en,
- de huurder heeft gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; en,
- de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering hebben gestuurd over de betalingsachterstand; en,
- bij die herinnering hebben aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd;
U dient dus eerst zelf een aantal stappen te doorlopen, voordat u de contactgegevens van de huurder met de gemeente mag delen. De eerste stap, zijnde a en b, betreft de sociale incasso. Het persoonlijk contact met de huurder is een inspanningsverplichting en geen resultaatverplichting, omdat het immers niet altijd lukt om met de huurders in contact te komen.
Nadat u de stap van sociale incasso heeft doorlopen dient u de huurder tenminste één maal een betalingsherinnering te hebben gestuurd. In dit schrijven dient u aan de huurder mee te delen dat u zijn gegevens zult delen met de afdeling schuldhulpverlening van de betreffende gemeente en indien de huurder bezwaar heeft, hij dit aan u schriftelijk kenbaar dient te maken.
Hoe meldt u de huurachterstand bij de gemeente.
U dient aan de gemeente te vragen op welke manier de huurachterstand kan worden gemeld. U moet hiervoor het meldpunt gebruiken dat de gemeente aangeeft. Dit meldpunt kan een e-mailadres, website of webportal zijn. U mag de huurachterstand alleen doorgeven als de gemeente vooraf expliciet hiermee heeft ingestemd.
Omdat u privacygevoelige informatie gaat uitwisselen, zal de gemeente vooraf aan u vragen om met u een overeenkomst te sluiten. In deze overeenkomst staat afspraken over de veilige uitwisseling van gegevens, hetgeen een vereiste betreft vanuit de privacywetgeving (de AVG).
De gemeente mag verhuurders vragen huurachterstanden te melden volgens het Landelijk Convenant Vroegsignalering. Brancheverenigingen Aedes, IVBN, Vastgoedbelang en Kences hebben dit convenant ondertekend. In dit convenant hebben gemeenten en voornoemde partijen afspraken opgesteld om de samenwerking en gegevensuitwisseling eenvoudig en op gestandaardiseerde wijze te laten verlopen. Bij dit convenant hoort een overeenkomst die de gemeente en verhuurder kunnen gebruiken om privacy gevoelige informatie uit te wisselen.
Het is dan ook van belang dat u eerst in contact treedt met de contactpersoon vroegsignalering van de gemeente en aan deze contactpersoon vraagt op welke wijze u de achterstand dient te melden. Als de huurder bezwaar heeft gemaakt tegen het versturen van een signaal naar de gemeente, stopt het vroegsignaleringsproces en kunt u gewoon tot dagvaarden overgaan.
Zodra u aan de gemeente een signaal heeft gestuurd omtrent de huurachterstand, moet de gemeente binnen 4 weken een hulpaanbod doen. U dient dan de incasso voor 30 dagen op te schorten. Hierbij is wel van belang om te melden dat u als verhuurder de mogelijkheid houdt om aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. U krijgt van de gemeente een terugkoppeling als de huurder de hulp heeft geaccepteerd. Er vindt geen terugkoppeling plaats als er geen hulp is aanvaard omdat dit in verband met de AVG niet is toegestaan.
Maakt u zelf de dagvaardingen en vordert u ontbinding en ontruiming?
In de dagvaarding dient inzichtelijk te worden gemaakt dat de betalingsherinnering in het geding wordt gebracht, dat aan de informatieverplichting is voldaan en er dient te worden onderbouwd dat u de achterstand bij de gemeente heeft gemeld. Indien u niet aan deze verplichtingen voldoet, zullen de Kantonrechters ten aanzien van uitgebrachte dagvaardingen daaraan gevolgen kunnen verbinden waaronder het afwijzen van de gevorderde ontbinding ven ontruiming.
Mocht u nog vragen hebben dan kunt u natuurlijk contact met ons opnemen.
Rijnland Gerechtsdeurwaarders
Wim Kistemaker.